La Riforma delle Donazioni (Legge n. 182/2025): più sicurezza per chi vende e per chi acquista immobili provenienti da donazione
Per molti anni gli immobili provenienti da donazione sono stati considerati, da acquirenti e banche, beni da valutare con particolare attenzione. Il timore era legato alla possibilità che, in determinate circostanze, gli eredi legittimari potessero agire anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile, mettendo in discussione la stabilità dell’acquisto.
Con l’entrata in vigore della Legge n. 182/2025, il legislatore è intervenuto in modo deciso per rendere più sicura e fluida la circolazione degli immobili donati, introducendo una riforma attesa da anni dagli operatori del settore immobiliare, dai notai e dagli istituti di credito.
1. Cos’è la Legge 182/2025 e qual è il suo principale obiettivo?
La Legge 182/2025 ha modificato alcune importanti disposizioni del Codice Civile in materia di successioni e donazioni, con l’obiettivo di favorire la libera circolazione degli immobili provenienti da donazione e aumentare la certezza dei rapporti giuridici.
La novità più rilevante consiste nell’eliminazione dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti.
In passato, infatti, un erede legittimario che riteneva lesa la propria quota ereditaria poteva, in determinate condizioni, chiedere la restituzione dell’immobile anche se questo era già stato venduto a un soggetto terzo.
Con la nuova normativa, tale possibilità viene sostanzialmente superata: il bene acquistato dal terzo viene protetto e il conflitto successorio si sposta dal bene al valore economico.
2. Come vengono tutelati sia i legittimari sia chi acquista un immobile donato?
Uno degli aspetti più interessanti della riforma è che il legislatore ha cercato di trovare un equilibrio tra due esigenze fondamentali:
Tutela dei legittimari
La legge non elimina affatto i diritti degli eredi legittimari (coniuge, figli e, in alcuni casi, ascendenti).
Se una donazione dovesse effettivamente ledere la quota di legittima, il soggetto danneggiato mantiene il diritto di ottenere la reintegrazione del proprio diritto. Tuttavia, la tutela non si realizza più attraverso la restituzione dell’immobile venduto al terzo, ma attraverso un diritto di credito nei confronti del donatario.
Tutela dell’acquirente
Chi acquista un immobile proveniente da donazione ottiene oggi una protezione molto più forte rispetto al passato.
La riforma elimina il rischio che l’acquirente possa vedersi sottrarre il bene a seguito di controversie ereditarie sorte successivamente all’acquisto. Questo comporta una maggiore tranquillità per chi compra e una maggiore disponibilità delle banche a concedere finanziamenti e mutui garantiti da immobili di provenienza donativa.
3. Oggi è possibile vendere un immobile donato senza rischi?
La riforma rappresenta certamente una svolta storica per il mercato immobiliare.
Gli immobili provenienti da donazione diventano oggi molto più commerciabili, poiché viene meno uno dei principali ostacoli che per anni ha generato diffidenza tra acquirenti, istituti di credito e professionisti del settore.
È però importante precisare un concetto fondamentale:
nessuna compravendita immobiliare dovrebbe essere affrontata senza una corretta due diligence tecnica, urbanistica, catastale, legale e successoria.
La nuova normativa riduce in modo significativo il rischio connesso alla provenienza donativa, ma ogni caso concreto deve comunque essere analizzato attentamente da professionisti qualificati.
La verifica della storia dell’immobile, della situazione familiare del donante e dell’eventuale presenza di trascrizioni o contenziosi resta infatti un passaggio essenziale per garantire la massima sicurezza dell’operazione.
La filosofia del MATTONE: trasparenza immobiliare e sicurezza per tutti
Da sempre Il Mattone di Viganò Andrea P. G. fonda la propria attività sul principio della Trasparenza Immobiliare.
Vendere o acquistare un immobile non significa soltanto sottoscrivere un contratto, ma affrontare un percorso che deve essere chiaro, documentato e sereno per entrambe le parti.
Per questo motivo ogni operazione viene affrontata con particolare attenzione alla verifica preventiva della documentazione, avvalendosi della collaborazione di professionisti qualificati in ambito:
- tecnico;
- urbanistico;
- catastale;
- fiscale;
- legale;
- notarile.
L’obiettivo è sempre lo stesso: ridurre i rischi, prevenire le criticità e consentire a venditori e acquirenti di prendere decisioni consapevoli e informate.
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