Legittimità Urbanistica e Catastale: la base per un affare immobiliare sicuro
1. Agibilità, abitabilità e conformità urbanistica
Nel mercato immobiliare, la legittimità edilizia e catastale è il primo requisito di vendibilità di un immobile.
Il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) riunisce le principali disposizioni in materia di titoli abilitativi — CILA,SCIA, Permesso di Costruire — e stabilisce che ogni intervento edilizio deve essere supportato da asseverazioni tecniche che ne attestino la conformità.
L’agibilità (già abitabilità) certifica che l’edificio rispetta i requisiti di sicurezza,igiene, risparmio energetico e conformità urbanistica.
Un immobile è realmente vendibile e finanziabile solo se lo stato di fatto corrisponde ai progetti depositati in Comune e ai dati catastali.
📜 Riferimento normativo: L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali su immobili privi di titolo edilizio sono nulli, salvo successiva regolarizzazione.
2. Scopo: trasparenza e sicurezza per venditore e acquirente
L’obiettivo è garantire trasparenza e sicurezza per entrambe le parti.
Comunicare con chiarezza la presenza di eventuali difformità o abusi sanabili significa operare con correttezza e professionalità, tutelando sia il venditore sia l’acquirente.
🔍 Per l’acquirente:
La regolarità urbanistica e catastale è anche una condizione necessaria per ottenere un mutuo.
Durante la perizia bancaria, il tecnico incaricato deve verificare che l’immobile sia lecito, conforme e privo di irregolarità.
Se emergono discrepanze tra lo stato reale e quello depositato, la banca può sospendere o respingere la pratica di mutuo, causando il blocco della compravendita e il fallimento dell’affare.
📜 Riferimento normativo: L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 consente di sanare alcune difformità tramite accertamento di conformità, ma solo se l’intervento risulta conforme alla disciplina edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.
3. Strumenti: rilievo completo e tecnologia 3D
Per evitare sorprese, è indispensabile eseguire un rilievo tecnico dettagliato dell’immobile, comprensivo delle misure e delle aperture per i calcoli di aerazione e illuminazione (RAI). Grazie ai rilievi laser scanner e 3D, è possibile ricostruire lo stato reale e confrontarlo con i documenti comunali e catastali. Il Mattone, con il supporto di tecnici qualificati, utilizza queste tecnologie per offrire verifiche approfondite, aumentando la trasparenza e la sicurezza dell’affare immobiliare.
4. Buonsenso e metodo: verifiche preliminari
Prima di proporre o pubblicizzare un immobile, è opportuno procedere con:
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Accesso agli atti comunali per ottenere i titoli edilizi e la documentazione depositata;
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Rilievo delle misure reali, per verificare lo stato effettivo;
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Controllo catastale per confermare la corrispondenza tra documenti e realtà.
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Queste verifiche rappresentano un atto di professionalità e responsabilità, che previene contestazioni e consolida la fiducia nel mercato.
5. Regolarizzazioni e sicurezza prima del compromesso
Qualora emergano difformità, è fortemente consigliato procedere con le pratiche edilizie di sanatoria già prima del compromesso notarile.
L’obiettivo è arrivare al momento della firma con un immobile pienamente conforme, oppure almeno con una pratica di sanatoria in corso, correttamente depositata e documentata.
In questo modo, venditore e acquirente hanno la certezza e la consapevolezza che l’immobile potrà giungere al rogito completamente a norma, nel pieno rispetto della legge e senza rischi per la validità dell’atto o per la concessione del mutuo.
Questa attenzione preventiva evita ritardi, contenziosi e svalutazioni dell’immobile, assicurando un percorso di compravendita lineare, trasparente e sicuro.
6. Conclusione: consulenza e diligenza per un mercato più trasparente
La conformità urbanistica e catastale è la chiave per un mercato immobiliare più sano e competitivo.
Significa tutelare il valore dell’immobile, garantire la sicurezza dell’investimento e rispettare la normativa vigente.
Il Mattone di Viganò Andrea P.G. accompagna i propri clienti con consulenza tecnica e immobiliare qualificata, coordinando rilievi, verifiche e sanatorie con professionisti esperti.
Ogni affare viene gestito con diligenza, competenza e trasparenza, perché un immobile conforme è un immobile sicuro, vendibile e finanziabile.
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